——记徐州新盛公司转型发展

　　第一篇 认识新盛

　　徐州市新盛建设发展投资有限公司(以下简称“新盛公司”或“公司”)成立于2007年3月，注册资本40亿元，是徐州市国资委下属的国有独资企业之一。成立之初，新盛公司是作为徐州市政府授权的徐州市区棚户区改造投融资主体而存在，业务具有明显的政府指令性和区域垄断性，公司持续在财政补贴、土地资产注入等方面获得了市委、市政府的大力支持。受制于棚改业务政策性波动较强，新盛公司开始逐步以在棚改定销房建设上面积累的优势，向房产建设、销售、运营等市场化业务方面转型，且获得了极大成功，公司也一跃成为徐州市资产规模最大的政府投融资平台。

　　2018年，根据徐州市委、市政府关于深化国企改革的要求，以可持续健康发展为目标，以转型升级为主线，有效挖掘和整合内部资源，激活企业内生活力，增强企业发展动力，促进企业规范化、市场化、专业化以及集团化运作，决定对徐州市级国资公司进行整合重组。《中共徐州市委徐州市人民政府关于深化市属国有企业改革工作的指导意见》(徐委发﹝2018﹞42号)明确新盛公司将作为五大主体之一组建城市建设发展集团，通过对相关股权和资产进行整合，其他市级投资公司逐步退出房地产开发市场，公司城建地位得到确立。

　　2019 年3月，根据《关于同意徐州市新盛投资控股集团有限公司重组整合方案的批复》(徐国资〔2019〕17号)，确定将公司名称由徐州市新盛建设发展投资有限公司变更为徐州市新盛投资控股集团有限公司(以下简称“新盛集团”或“集团”)，同时将国资委持有的全市水利系统生产经营性资产、城管系统经营性资产无偿划转至集团持有，集团的主体地位得到进一步强化。至此，新盛集团也确立了“情系民生、服务城市”的经营理念，以“城市建设的永续动力源”为使命，坚定不移地向“打造一流的城市配套服务运营商”转型发展。

　　第二篇 改革之路

　　一、以棚改为基，打造“土地+地产”盈利模式

　　自成立伊始，新盛集团就被徐州市委、市政府授权作为市区棚户区改造的投融资主体，承担市区范围内棚户区改造项目投融资、土地整理开发及安置房建设任务，并享受棚改土地出让金返还、政府棚改专项资金补助的特权。尽管在当时，棚改工作仍大量存在，其衍生的土地整理开发业务也在一直持续，但是受限于棚改业务的政府指令性、区域限制性过强，政策波动性过大，集团上下未雨绸缪，不是仅仅满足且停滞于在棚改业务上取得的政府优势，而是借力打力，凭借这一优势和在棚改投融资建设上面积累的经验，依靠向市场化业务转型的决心，开启向住宅地产、商业地产、旅游地产、工业地产投融资方面初步转型探索，并通过自身的不断努力实践，逐步形成了除土地出让金返还、财政补贴之外的经营性收入，实现了集团在资产、资金、资本上的良性循环。

　　在各类地产的投融资以及建设上，集团从最初的合作开发到现如今的能够自主开发，实现了超常规、跨越式发展，形成了自有的新盛房产开发品牌，并五度蝉联“江苏省房地产行业综合实力50强企业”，成功打造了集团“土地+地产”的盈利模式。

　　二、以地产为石，延伸多元化业务布局

　　借助于在商业地产、旅游地产、工业地产上投融资积累的资产资源优势，集团进一步向招商运营迈进。从开始的委托招商运营到合作招商运营，再到自主招商运营，几年的时间里，集团投资运营了恒盛广场、君盛广场、新盛广场等商业综合体，成功培育了滨湖新天地、科技广场音乐街区等特色街区，重点打造了潘安水镇、回龙窝历史文化街区等文旅项目。项目运作上，集团也总结了一套成功模式。如招商，将招商作为规划设计的前置程序，通过优先确定招商商家的业态定位，再进行相应的规划设计，不仅实现了整体规划的统一性，又满足了商家的个性化需求;如运营，配套了物业、停车、酒店、活动策划、旅游集散等一体化产业链，最大化的服务于进驻的商业企业;如管理，市场化招聘了一批来自苏宁、万达等大型商业综合体服务的经营管理人才，利用引进的优秀领导人才，通过跟踪学习，培养打造了自身的专业化商业运营管理团队，未来还计划进一步向市场输送团队和商业管理经验。

　　以在地产运营管理上取得的突出成就，新盛集团资产规模不断壮大，资本实力不断凸显，再一次获得了市委、市政府的重要委任。根据市委、市政府决策部署，徐州市城市停车改扩建、地下停车场建设、智慧停车服务平台APP开发推广，以及淮海科技城、循环经济产业园等产业园区的开发建设工作，也由新盛集团作为主体，负责各项目的投融资、建设、运营以及管理。

　　至此，几年时间之内，新盛集团已形成了除主营的棚改业务之外的，涵盖地产开发，商业运营服务，现代物业管理，文化旅游及其配套酒店、餐饮，城市停车管理及循环经济产业等多元化业务布局，进一步增强了集团自我造血功能。

　　三、借整合重组东风，确立“一体两翼”业务战略

　　2018年7月，在市委、市政府的推动下，徐州市级国资公司进行了重组整合，在原有企业的基础上组建五大企业集团。一是交通控股集团，以城市交通建设为主要方向，承担除轨道交通之外的交通基础设施的投资、建设、开发运营等职能，同时开拓发展交通关联产业。二是文旅集团，以文旅项目投资、运营和管理为主要方向，实行“文旅+开发”模式，承担旅游产业和资源的融资建设、综合开发、运营管理、资金运作等。三是产业投资集团，以产业投融资为主要方向，通过投资融资、产业培育和资本整合等，积极开展资本运作，稳步推进国有资本投资运营公司试点，促进徐州市产业转型升级。四是国盛控股集团，以持牌经营为主要方向，对银行、保险、证券、期货、基金、租赁等金融、准金融产业参股或控股，打造多元化金融服务平台。五是以剥离文旅资产后的新盛公司为主体，同时注入全市水利系统生产经营性资产、城管系统经营性资产等相关资产和股权，组建城市建设发展集团，以城市基础设施的投资、建设和运营为主要方向，承担主城区棚户区改造、保障性安居工程、水利基础设施投资建设、水环境整治和水务一体化运营、政府代建项目、城市产业及科技创新平台培育等。

　　改革后的五大集团，在政企投融资体制顶层设计上面也进一步改善，统一由市政府授权市国资委行使市级国资公司出资人职责，原企业主管部门仅履行业务指导和行业管理职责;企业投资主体责任进一步落实，按照“谁投资谁负责、谁经营谁负责”的原则自主开展股权投资、创业投资及国有资本经营;进一步深化企业内部改革，全面提升企业现代化管理水平。

　　在全市国资公司整合重组、顶层设计以及《关于同意徐州市新盛投资控股集团有限公司重组整合方案的批复》之下，新盛集团的职能定位更为明确。重组之后的新盛集团，在以现代咨询团队作为外部智囊团制订的《“十三五”时期发展战略规划》背景下，确立了“情系民生、服务城市”的经营理念，并以“城市建设的永续动力源”为使命，坚定不移地向“打造一流的城市配套服务运营商”迈进;与此同时，集团也确立了“一体两翼”的业务发展战略，即以城市建设为核心主业，重点培育和发展城市产业和城市服务业。

　　Ø 城市建设：包括土地一级开发、城市基础设施建设(道路管网、充电桩、代表政府参与城市基础设施PPP项目投资建设)以及房地产开发(定销房、商业地产、旅游地产、商品住宅等);

　　Ø 城市产业：包括淮海科技园区、循环经济产业(固废处理、资源再生利用、环保装备制造、科研宣教、新能源)、城市停车(市区停车场改扩建、新建、智能停车管理平台)、综合管廊以及水利水务(供水、排水、污水处理、水环境治理);

　　Ø 城市服务业：包括城市商业服务(滨湖新天地、恒盛广场、君盛广场、新盛广场、三胞广场、街坊中心、九州大厦等)、现代物业服务以及酒店管理。

　　新盛集团确立的“一体两翼”业务发展战略，一体固本、两翼驱动，产投结合，三大业务板块相互补充、相互促进，最大限度发挥了板块间的战略协同作用。

　　四、夯内部管理基础，为改革发展保驾护航

　　新盛集团在实施一系列的改革之时，也一直做到内部管理的同步强化。2019年初，集团为配合整合重组的实践，对原有的十个内设部门进行了业务管理、流程体系等方面的优化设计，变更为十四个。现有部门设置有党政办公室、组织人事部、党群工作部、监察审计部、财务管理部、运营管理部、法务管理部、资产管理部、安全质量部、招标管理部、金融拓展部、投资发展部、征收开发部以及规划技术部，与之前相比，主要是强化了在党的领导、合法合规、工程管理上面的职能作用。

　　与此同时，结合国资国企改革的要求，新盛集团在职业经理人引进、薪酬绩效市场化改革等方面也是大胆实践。新组建的集团公司，在母子公司管控、子公司管理等方面也是有的放矢，针对管理成熟、市场化程度高的子公司，敢于推向市场，独立竞争，针对运营管理尚处于起步阶段的子公司、重点业务领域的子公司，在运营管理上集团严格把控。与时俱进的内部管理改进，充分为新盛集团各类业务的开展保驾护航。

　　第三篇 改革成果

　　新盛集团发展的十二年时间里，业务体量不断壮大，资产规模稳步向上，截至2018年底，集团合并资产总额631.76亿元，所有者权益 206.85亿元。随着全市国资公司的重组整合和相关股权、资产的划转，集团资产实力更是迈向新台阶，截至2019年3月底，集团合并资产总额763.84亿元，同比上涨27.26%，所有者权益245.17亿元，合并范围内一级子公司数量达到17家。资产规模增大的同时，集团的业务发展、经营管理水平、资本实力、发展前景等综合实力也是逐步增强。

　　2019年6月，联合资信评估有限公司通过对新盛集团进行跟踪分析和评估，2019年1-3月的营业收入和利润总额对比同一时期，分别上涨了11.87和66.18个百分点，集团收入大幅增长，盈利水平明显上升，确定将集团主体长期信用等级由AA+调整为AAA，同步也将集团“15徐州新盛债/PR徐新盛”、“16新盛建设MTN001”、“16新盛建设MTN002”、“17新盛建设MTN001”、“18新盛建设MTN001”、“18新盛建设MTN002”、“18新盛建设MTN003”和“18新盛建设MTN004”信用等级由AA+调整为AAA，评级展望为稳定。本次信用等级的提升，新盛集团成为徐州市乃至苏北地区首家主体信用等级AAA的平台公司，在规范地方投融资行为日趋收紧、防范地区系统性金融风险发生等紧迫的金融政策环境下，这一优势将有助于集团进一步增强融资议价能力、降低融资成本、拓宽融资渠道、创新融资种类，为集团持续的转型发展注入更加强劲的动力。

　　十二年间，新盛集团从最初的徐州市区棚改投融资主体，到逐步向多元化业务拓展，再到确立以城市建设为主的业务战略布局，从最初被动接受政府行政性指令安排，到探索市场化业务开展，再到政府城建业务的最得力抓手，一路走来，集团在稳定城市发展方面发挥了巨大贡献，在服务民生方面树立了良好的社会形象。伴随着十二年实践经验探索，随着转型的稳步、良性向前，我们有理由相信，新盛集团在未来的城建之路上，会一往如前地大放异彩。

(现代咨询 王蓬 吴婷)