----中山城建集团董事长谈提质增效改革构思

　　中山城建集团有限公司党委书记、董事长罗锐鸿认为，城建集团成立之初的最大问题是化解遗留历史问题。通过融资创新的“五轮驱动”，集团成功突破了资金链即将断裂的坎。这样，城建集团才赢得了腾出手谋求今后发展的时机，也就是提质增效的时机。

　　近两年来，中山城建集团有限公司(以下简称“城建集团”)在重组整合后，发展也面临不少困难和挑战，债务沉重，资金链即将断裂，融资渠道受阻，项目效益较低等，为此，既要转方式、调结构，更要创新发展，一句话：必须深化改革。

　　五轮驱动、借船出海、资产证券化、外聘董事……从这些核心词汇可见新经济形态下城建集团所梳理出的适合自己改革与发展的新思路。城建集团最大的问题是化解历史遗留问题，腾出手来谋求今后的发展，也就是提质增效。

　　一、“独轮驱动”---“五轮驱动”

　　城建集团是由中山公建物业集团有限公司(以下简称“公建集团”)和中山市城市建设投资集团有限公司(以下简称“城投集团”)于2013年10月合并而成。合并之时，公建集团仍有近40亿元的物业资产可供抵押，但城投集团仅有7亿元账面净资产，而总负债逾89亿元，资产负债率近92%，资金链断裂在即。合并之后，首先摆在罗锐鸿面前的就是城投集团遗留的资金债务问题。

　　梳理发现，合并后到当年年底，仅仅3个月的时间，城建集团就有18亿元到期债务要偿还;合并后9个月内需要偿还银行34亿元;第15个月需要偿还银行7亿元;第二年(2015)年底要偿还到期银行借款近20亿元。此外，城建集团的银行贷款到期还款与其他债务到期还款时间节点重合，也就是说，2013年年底、2014年6月、2014年年底和2015年年底，历史债务和银行债务的双重压力，都如一道道不易跨越的坎，横亘在罗锐鸿面前。

　　内部负债累累，外部金融环境也非常不乐观，靠卖资产变现只是杯水车薪，根本无济于事，如何扭转局面?

　　“最紧迫的，是找到新的银行认可我们，愿意贷款给我们，还要利息相对优惠。”罗锐鸿坦言，在合并后的第一个月，他几乎走遍了中山大大小小的银行，“跟很多银行商谈，有些有始无终，有些虽有表示但下的是‘毛毛雨’，根本解不了渴。”经过多方周旋，城建集团最终在4个月之内陆陆续续到位40亿元，主要来自华夏银行和浦发银行。

　　“说实话，要拿到这40个亿，也是非常艰辛和痛苦的。”罗锐鸿告诉我们，城建集团虽有足额的资产抵押(商业贷款需要足够的资产抵押即可)，但仍需要政府财政的支持函，以及市委市政府给予城建集团一连串的拯救措施，市委市政府分别组织召开市委常委会、市长办公会商议确定出台9条拯救措施。因为这一轮融资集团基本上解决了合并后9个月的资金问题，局面开始得以扭转。

　　有了华夏银行、浦发银行这些“先行者”，其他银行也开始跃跃欲试，表示愿意给城建集团融资。之后陆续有新的贷款注入，再加上此时的金融环境逐渐好转，城建集团的融资渠道也全方位打通了，中票、短融、资产证券化等产品得到顺利的推进。

　　自此，城建集团的融资渠道从过去单一信贷产品的“独轮驱动”，向银行信贷、资产证券化、中票、短融、企业债的“五轮驱动”转变，“五轮驱动”的创新实践，使城建集团的资金成本全面下降：合并前的资金平均利率是9.2%;合并后的第一年(2014)下降为7.5%;2015年下降为6.61%;2016年第一季度下降为5.3%，其中，最低的一笔6亿元的中票资金平均利率仅3.44%。

　　“五轮驱动”的融资模式，很好地解决了城建集团的融资困境。同时也因为在融资模式的突破和创新，让城建集团在2015年获得市国资委企业管理创新奖。“融资在企业发展中是非常重要的一环。城建集团摊子铺得那么大，仅靠负债经营，没有充裕的自有资金来支撑，是非常危险的。”罗锐鸿说，“现在最危险的一环搞定了，就是考虑怎么发展的时候了。”

　　二、“借船出海”提质增效

　　自2015年下半年起，资金问题已不再是城建集团最大的问题。最大的问题是消化历史遗留问题，然后腾出手来谋求今后的发展，也就是提质增效。

　　提质增效，重点在项目。一方面，档案大厦、岐华大厦、莲员路片区改造、139博物馆群、环城快速公交等旧项目;另一方面，还必须有新的项目“上马”。据了解，城建集团的旧项目大多数是政府委托项目，项目虽多，但效益一般，有些甚至成为“包袱”，影响了发展。罗锐鸿意识到，要真正产生效益，就要甩掉“包袱”，到市场去“搏一搏”。从哪里切入市场?开发商业地产项目。当前，中山房地产市场环境相对向好，罗锐鸿认为这正是城建集团商业房地产板块大展拳脚的机会。

　　城建集团的土地分布在全市各镇区，其中在南朗翠亨持有商住土地面积2300亩，板芙有4000亩的工业园项目，坦洲和横栏分别有75亩地和460多亩地。虽然坦洲和横栏地块不算大，且受深中通道辐射相对较弱，不过这两块地所在片区发展相对成熟。

　　既然要在竞争激烈的市场“搏一搏”，提质增效的改革必须立竿见影。那么，问题来了，国有企业受到程序、规章制度、审批流程等的制约，导致效率偏低，发展难以加速。

　　“可有对策?借船出海。借哪艘船?华发集团。

　　去年下半年，城建集团与珠海市的华发股份将正式签订战略合作。华发股份是珠海最大的房地产企业，旗下有3家上市公司，资产实力雄厚，实战能力和竞争能力超强。罗锐鸿希望，通过借华发集团这艘巨舰，减少作为国有企业的体制桎梏，最大限度地实现提质增效。

　　增效，就是提高项目建设的效率。借华发集团旗下的上市公司，可以大大简化项目审批流程，缩短审批时间。在项目审批流程上，国有企业从拿地到项目动工，至少需要两至三年时间。而上市公司，从项目立项到完成项目推向市场、实现收益，只需要一年时间。如此一来，坦洲和横栏的项目按计划下半年将正式启动，预计明年年底前即可推向市场。

　　提质，就是档次要提升。项目一旦面向市场，就一定要得到市场认同，让消费者喜欢、认可，才可以产生效益。效益的前提就是质量。目前，城建集团仅有的房建经验，就是政府保障房，属于中低档、福利性项目。华发集团拥有30多年的房建经验，所建楼盘瞄准中高档，在珠海市场的占有量达到三分之一，城建集团商业房地产欠缺经验，需要通过合作来解决这个关键问题。

　　与华发股份这样的上市企业合作，对于城建集团来说尚属首次。既然要借船出海，这个船就一定要是巨轮，是能够抗风险的。我们相信，搭乘华发集团这艘巨舰，城建集团提质增效的改革成效指日可待。

(广东中山城建集团 黄刚)