2008年随着国家宏观调控，经济和货币政策的影响，房地产行业门槛提高，开发风险激增，中小型房地产企业的生存空间逐步减小，房地产企业均在思索房市将走向何方。而面向广大中低收入家庭的政策保障性住房的建设力度加强，住房结构发生重大调整，为这些中小型企业提供了另一个广阔的发展空间。

　　一、保障性住房开发宏观政策背景

　　2007年，被称为“房地产保障性政策年”，陆续出台了《经济适用住房管理办法》、《国务院关于解决城市低收家庭住房困难若干意见》、《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》等一系列法律法规，从申购对象、建筑面积、产权属性、资金来源、市场流转等方面做出了具体的规定，并希望以此来保证城市低收入基本居住条件，建立与完善中国的住房保障体系，合力搭建起保障民生住房的基石。

　　2008年6月6日中国人民银行决定上调存款准备金率1个百分点。上调后，存款类金融机构人民币存款准备金率达到17.5%的历史高位。07年到08年15次上调存款准备金率，对于抑制房地产行业投资过快增长，防止流动性资金过剩起到了非常大的抑制作用，使房地产市场面临着更大的考验。政府在加强金融监管、规范信贷法规的同时，着重确保了保障性自住型住房的信贷需求。

　　房地产市场在第二套房贷政策调整、央行连续六次加息等中央一系列的调控政策下，特别是被业界称为“24号文”的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》的出台，使解决低收入家庭住房困难被纳入政府公共服务职能。政府住宅调控思路在07年发生了标志性的转变，即加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。

　　二、南京市保障性住房的相关配套法规

　　南京市保障性住房的相关配套政策法规包括2005年9月《南京市城镇最低收入家庭廉租住房保障实施细则》、2006年《2006年度经济适用住房指导价格的意见》、2007年6月《市政府批转市建委关于中低价商品房建设与销售管理实施意见的通知》、2008年2月4日央行公布《经济适用住房开发贷款管理办法》等，从对上述政策的分析，南京市在保障性住房政策上有以下特点：

　　1、 廉租房实行租赁补贴、租金减免、实物配租三种保障方式，南京市低收入、最低收入家庭的住房保障工作进入了制度化和规范化的轨道。

　　2、 经济适用住房指导价格不再实行区域限价，而是实行全市总限价，控制在每平米2500至2700元以内。

　　3、 产权调换房将限在90平米以下中小型房型，经适房申购条件补偿款“门槛”逐步放宽。

　　4、 南京主城外出让面积5万平米以上的经营性居住用地中，原则上应配建10%左右的中低价商品房。

　　5、 保障标准进一步放宽，保障方式将以货币补贴为主。

　　三、南京市保障性住房发展综述

　　(一) 南京市保障性住房总体状况分析

　　目前,南京市保障性住房尚处于起步阶段，总体市场供应不能满足拆迁安置，或城市中低收入家庭住宅困难户的申购需求，呈供不应求状态。市场供应主要以中低价商品房和经济适用房为主，而廉租房和产权调换房则处于起步或是试点阶段，其中廉租房到目前为止全市仅有100多户，而产权调换则还处于尝试中，还未有上市项目，因此我们对南京市保障性住房的市场研究主要通过经济适用房和中低价商品房的市场现状和发展趋势来做研判。

　　从经济适用房的供销状况看,自2002年以来,我市共规划经济适用房35个项目(含三郊区),用地总面积15988.9亩,规划建筑面积1043.89万㎡，可建住宅120987套。其中江南八区规划29个项目用地总面积14658.4亩，规划建筑面积926.81万㎡,可建住宅114678套。截止2007年8月，江南八区经济适用房竣工总面积达500.71㎡、56281套，在建、待建426.1万㎡、58397套。累计申购经济适用房家庭84596户，在竣工的经济适用房中已安置65286户。

　　从分布和所在区域来看，目前全市保障性用房项目主要集中在主城区外围附近，距离城市中心相对较远，集中在栖霞、雨花台、下关、建邺等区。由于这些区域中部分区域属于城市于乡村的结合部，土地比较容易集中规划，因此多数保障性住房项目规模较大，其中经济适用房项目尤明显，有些项目总体规划甚至在1000亩以上。而中低价商品房项目规模则相对较小，一般集中在10-30万㎡之间。

　　从此类住房的市场价格情况看，由于实行的是市场限价和打包结算由政府统一回购买的政策，一直处于比较稳定状态。南京市经济适用房和中低价商品房的价格并没有因普通商品住宅的上涨而受太大的影响，其中经济适用房的申购价格在1500-2500元/㎡左右，中低价商品房的则在3500元/㎡左右。

　　从项目产品的规划到相关配套设施建设情况来看，每个项目都配有满足居民基本生活需要的配套设施建设，一般包括，社区中心、幼儿园、农贸中心等。相比之下，中低价商品房对配套设施的要求更高一些，主要体现在部分商业设施和汽车停车位的建设上。另外从多数项目的产品规划看，整体呈逐渐改进的态势，相关项目甚至出现电梯小高层景观房，特别是中低价商品的产品变化尤为明显。

　　(二) 南京市经济适用房市场状况分析

　　1、经济适用房土地出让情况分析

　　2007年，南京市房管局为加强全市社会保障的供应，满足日趋扩大的城市拆迁住房困难户和低收入家庭住宅困难户的申购需求，按照“四个加快”(加快选址、加快立项、加快开工、加快竣工)的要求，分别在玄武、白下、鼓楼、秦淮、下关、雨花台、栖霞等7个区的2007-2008年经济适用房(拆迁安置房屋)21幅储备地块，规划用地面积261.12公顷(3917亩，约合261.26万㎡)。目前经市、区相关部门的共同努力，将土地储备地块增至29幅地块459.4公顷(6891亩，约合459.6万㎡)，其中需调整待定的有五幅地块，其余地4幅地块已经有16个项目已发前期工作准备通知书，6个项目已完成拆迁，5个项目已完成规划设计方案审批。

　　2、经济适用房开发规模

　　自2004年以来南京市经济适用房发展迅速，其中开工面积累计已达703.97万㎡，竣工面积累计达553.17万㎡,其中自2005年以来，开发和竣工体量上升势头明显，2006年开工、竣工面积分别增加23.4万㎡、3.4万㎡,同比增长为18.7%、2.8%。2007年全市实现经济适用房开工面积220.57万㎡,竣工面积150.77万㎡,较2006年,分别增加了72.17万㎡和27.37万㎡,增长率分别为34.8%和22.1%。随着国家对保障性住房的逐步重视，对于纳入保障体系住房的投入将会逐步加强，政府对经济适用房的投入也将成上升趋势。

　　3、南京市经济适用房的发展现状及特点

　　(1)供需发展不平衡，经济适用房短期内供不应求;

　　(2)个体供应体量大、配套全，促进了经济适用房居住品质的全面提升;

　　(3)项目所在区域基本远离市区中心、分布较散，多数分布在近郊绕城公路周边，对居民的出行造成不利影响;

　　(4)价格低、户型小，配套全，充分体现了“经济”、“适用”性

　　(5)居民对生活质量和对小区的生活配套设施要求逐渐提高，“质优”才具生命力。

　　(6)小区入住率普遍不高，入住者素质普遍不高，小区公共配套设施破坏严重，物业管理费收取困难，增加了后期的维护成本。

　　4、南京市经济适用房运作模式分析

　　(1)通过政府划取得拨土地。经济适用房住房建设用地应当按照本市土地利用总体规划和城市总体规划要求，合理布局，实行行政划拨的方式供应。全市经济适用房的用地规模、计划，应纳入本市住宅建设用地供应计划。

　　(2)可适当配建经营性用房，可以经营和销售。经济适用房小区应当按总建筑面积1%-2%建设商业用房，计入建设成本，房屋产权归全体业主所有，其经营收益专项用于补贴经济适用房小区的物业管理。另外也可适当配建经营性用房，不计入建设成本，可以经营和销售。销售时补办土地出让手续，免交土地出让金，其收益专户储存，市、区房产、财政监督，专项用于平衡经济适用房建设成本。

　　(3)对于经济适用房项目的建设，实行市场化运作。南京市通过相继对景明家园二期、三期等经济适用房进行了公开招投标，开发利润在3%左右。经过尝试，证明了通过市场化运作方式，并采取招投标的办法建设经济适用房，确实提高了住房建设的质量，降低了开发成本。

　　(4)建设经济适用房可以享受相关费用的优惠和减免。经济适用房建设和经营中的行政事业性收费，减半征收包括：城市市政公用基础设施费、结建人防费等，属于市权范围收取的部分，按照最低标准减半征收。另外，经济适用房项目涉及成片开发建设的配套道路、桥梁及小区周边为经济适用房配套建设的基础设施建设费用，由市政府纳入城市建设年底计划解决。

　　(三)南京市中低价商品房市场状况分析

　　1、中低价商品房土地出让情况分析

　　自2005年以来，南京市共出让中低价商品房地块6幅，用地面积约110万㎡，可建中低价商品住房面积约180万㎡。近万套的供应量将使南京未来三到五年内保障性住房有充足保障。从土地出让的区域来看，还是位于老城区边缘地带和新城区内，出让地块的面积也较之前有所增加，单幅地块的占地面积在20-30万㎡左右。各出让地块均被限定了房产的结算单价，这一价格虽然与最终楼盘上市销售的定价有一定差距，但是浮动的幅度不会太大。2007年出让地块的出让公告上显示，河西莲花村地块的中低价房结算单价为3980元/㎡，下关区华宏C地块的结算单价为4100元/㎡，均比周边的楼盘便宜了一半。据了解，除了已建成的百水家园、河西双和园、幕府佳园等三个中低价商品房项目，南京市还将陆续推出10多处中低价房小区，包括耐特地块、双和园二期、宋家洼等，总建筑面积近百万平米。

　　2、中低价商品房开发规模

　　目前，全市已成片开工的中低价商品房有栖霞区的南湾营百水家园，河西雨润南路的双和园，下关区幕府西路的幕府佳园，以及宋家洼四个项目。其中百水家园已于2004年8月竣工，共提供中低价商品房1500套。双和园可提供中低价商品房1134套，幕府佳园共可提供房源约1700套,宋家洼地块将提供住宅1144套，合计5478套。

　　近年来南京市中低价商品房发展迅速，自2006年全市中低价商品房施工面积已经超过128.33万㎡，新开工面积达57.38㎡,竣工面积46.51万㎡。预计2008年全市中低价商品房完成施工面积100万㎡,新开工面积40万㎡,竣工面积30万㎡。从已开工的中低价商品房项目所属区域主要位于下关、栖霞、雨花等“次主城区”，位置相对比较偏远，项目总体规模在10-20万㎡之间，开发周期一般在2-3年左右。相比于经济适用房，中低价商品房的户型面积更为多样丰富，且户型面积偏大，面积在70-120㎡之间。

　　3、南京市中低价商品房发展现状及特点

　　(1)目前项目体量保持在10—20万㎡之间，并有呈逐步扩大的趋势，且全市未来几年内将保持在100万㎡/年左右的开发量;

　　(2)中低价商品房项目分布区域较为分散，位置较偏远，但相对于经济适用房具有地域上的优势;

　　(3)中低价商品房户型较丰富且户均面积大小不一，从70—110㎡均有分布，多以80㎡两房和100㎡三房等经济、适用户型为主;

　　(4)中低价商品房对项目的产品设计、景观设计、配套设施及物业管理等要求明显高于经济适用房;

　　(5)中低价商品房拥有产权，与普通商品房相比具有价格优势，与经济适用房相比申购门槛较低;

　　(6)中低价商品房配套多以学校、商业为主，车位配比高于经济适用房;

　　(7)多为“结算单价”模式，即开发商建成后由政府回购的价格，且结算的范围并非都是可售的商品房，一般都留有部分体量住宅或是商业配套让开发商自己出售，以补贴开发商的部分利润。

　　4、中低价商品房运作模式分析

　　(1)须通过从市场化的“招、拍、挂”程序取得土地;土地的出让底价都是根据市场的基本数据为成本计算依据，并保证开发商有6%左右的利润。

　　(2)在商品房的销售上，具有特定和稳定的客户群体，销售压力小;与普通商品住宅相比没有销售压力，都是通过政府结算的某一个特定单价，由政府统一回购，某种程度上减少了房地产项目开发的营销成本。

　　(3)比普通商品房项目具有更早、更短的销售周期;根据相关政策，中低价商品房在取完施工许可证的以后便可立即领取销售许可证。即在项目开工建设时，就可以对外销售，这在某种程度上加快可开发商的资金周转速度，较少了一定的由投资带来的财务费用。

　　(4)由于中低价商品房是由政府统一回购，其资金回收速度快，回收数目较为集中;开发周期的缩短使得开发商可以较快的收回投资成本，转而投资其他的项目，相对而言减少了项目运作的风险。

　　(5)在运作中低价商品房时，“结算”单价回购虽然可以相对的减少项目的成本和减少项目的风险系数，得到一个比较稳定的收益;但同时却失去了市场对房地产产品价值的提升，失去的可能是更大一部分的利益，不能实现项目利润的最大化。

　　(6)对于结算单价的范围选择方式较为灵活;若统一“打包结算”，那结算单价则相对较高，但失去了部分房源的市场益价部分收益，若采取“部分打包结算”，则结算单价则相对较低，但开发商可以享有部分商品房的销售权，以完全的市场价格来销售，可以充分的实现开发利润最大化。具体采用何种运作模式，开发商可以和政府协商，共同制定。

　　(7)进行中低价商品房的开发，在贷款政策以及数量上有一些优惠，门槛相对较低。