南京市城建集团

　　南京作为中国著名历史文化名城，享有“六朝古都，十朝都会”的美誉。为了更好地保护南京宝贵的传统历史文化遗产，充分挖掘南京丰富的历史文化内涵，展现南京自然生态、历史文化、人居环境和谐统一的城市风貌，根据《南京市城市总体规划(1991-2010)》，南京市将南捕厅等10个片区列为南京市历史文化保护区，并先后启动这些历史文化片区的保护、改造和更新工程。作为南京市城市建设、项目投融资、城建资产管理和运营的平台，2006年南京市城建集团受市政府委托，承担了南捕厅历史街区保护与更新项目。目前，项目先期启动的甘熙故居文物修缮及配套“熙南里”街区建设已经完成，街区经营权招商取得初步成功。

　　一、“熙南里”街区概况

　　南捕厅地块位于南京城南，项目规划面积为16.8万平方米，由4个地块组成，其中1号、2号地块为历史协貌区，3号地块为历史风貌区(即“熙南里”街区)，4号地块为历史街区。为了做好南捕厅项目，保护好南捕厅地区的文物古迹，再现南京传统民居群的历史文化风貌，南京市城建集团分两步启动了该项目的保护与更新建设。第一步率先启动了4号地块的文物修缮和配套商业街区建设，第二步启动1-3号地块搬迁、基础设施改造和建设工程。

　　“熙南里”街区位于4号地块中全国重点文物保护单位——“甘熙故居”的周边，规划总建筑面积约4万平方米，已建成的街区一期建筑面积约1.4万平米，包括14栋建筑，其中保留建筑4栋。从保护性开发的思路出发，街区建筑采用了传统明清“粉墙黛瓦”的建筑形式，规划上保持了原有的街巷格局、院落肌理、空间节点和建筑风貌，以及它们相互间的有机联系所共同构成的历史景观。根据项目前期策划定位，街区定位为“金陵历史文化风尚街区”，涵盖休闲零售、特色餐饮、文化展示、主题会所等业态。

　　二、“熙南里”街区经营权招商方式

　　为了加快推进街区招商工作，充分展现商业街区的形象，确保街区按期开街的目标，南京城建历史文化街区开发有限公司(简称南捕厅项目公司)作为招商方，在对街区进行明确定位、界定商户标准的基础上，进行街区10年期整体经营权转让招商。

　　通过对符合一定条件的邀请招商，通过对参与招商的竞争人资质经验及其提交的招商方案、招商价格进行综合评分，选出排名前三的招商竞争人，同时与这三名竞争人开展竞争性谈判选择最终中选的投资人，进行街区经营权的转让。

　　三、“熙南里”街区经营权招商程序

　　整个“熙南里”街区经营权转让招商共分为：招商准备阶段、招商实施阶段和招商完成阶段三个部分，具体如下：

　　(一)招商准备阶段

　　1、发布招商信息。为了吸引更多、更有实力的街区运营公司参与“熙南里”街区经营转转让招商，南捕厅项目公司通过多种媒体公开发布招商信息，并直接向重点投资竞争人邀请招商。并向每位意向投资人分发招商文件，以确保意向投资人对“熙南里”街区及对招商相关要求、程序等事项能够全面、清楚地掌握。

　　2、投资竞争人现场考察。在投资竞争人了解招商文件后，安排对项目现场进行考察和尽职调查，同时对招商文件中由招商方提供的信息和材料进行验证，并就竞争人对招商文件存在的疑问进行书面答复。

　　3、投资建议书的编写和递交。投资竞争人按招商文件的要求编写并提交《投资建议书》。《投资建议书》内容包括：投资竞争人的企业基本情况、资质等级、财务情况、业绩证明等基础资料;投资竞争报价函;符合“熙南里”街区总体规划要求，体现历史文化特色的项目规划、经营定位等运营方案和招商方案;街区二次招商运作的时间计划：街区正式移交至开业时间安排及人员组成等。

　　(二)招商评审与谈判阶段

　　1、投资建议书评审。为了对投资竞争人提交的《投资建议书》进行客观、公正、专业的评价，招商方邀请各方面的专家组建评审委员会，由评审委员会负责对投资建议书进行评审，并对《投资建议书》中的企业资质经验、运营和招商方案、项目运作计划、投资竞争报价函等内容进行综合评分。评审委员按照投资竞争人的总得分进行排序，向招商方推荐三名投资候选人。

　　2、街区经营权转让竞争性谈判。根据评审结果，招商人对评审委员会推荐的投资竞争人发出竞争性谈判通知书，并分别与三名投资竞争人进行竞争性谈判。在谈判过程中，招商人就“熙南里”街区正式开业和后续运营管理等方面的具体问题与投资竞争人协商，同时在确保《投资建议书》中提出的原则性和关键内容不作改动的情况下明确合作协议条款。通过竞争性谈判，招商人最终选定符合要求的投资人。

　　(三)招商完成阶段

　　1、协议签署。中选投资人与招商人签署《南京“熙南里”街区经营权转让协议》，并支付履约保证金。

　　2、街区移交。在协议签署完毕后，招商人按照协议约定的日期与投资人进行街区移交，投资人按照双方在协议中约定的交付标准对街区建筑质量及水、电、气等设施进行查验和确认，并正式办理移交手续。

　　四、经验总结

　　1、策划定位是招商成功的基本前提

　　在项目前期，招商人聘请专业策划公司对街区的地理区位、规划方案、历史文化等方面进行深入研究，同时对南京及周边市场各种商业业态进行广泛的市场调研，最终将街区定位为展现金陵传统历史文化风貌，集休闲、餐饮、购物为一体的特色街区。准确的街区定位明确了后续街区招商的方向，为投资竞争人筛选和投资竞争人提交的招商方案评审奠定了基础。

　　2、招商评审是选择投资人的关键

　　招商评审重点对投资竞争人的实力和经验、街区招商方案进行比较排序。街区经营权招商不是选择一般项目租售代理商，而是选择街区经营管理的投资商，因此，招商人更看中的是投资竞争人自身实力、类似项目的运作经验、拥有的商业客户资源等，投资竞争人的实力和经验是保证街区能够顺利、长期、持续经营的基础。而投资竞争人在《投资建议书》提出的街区招商方案，能够反映投资竞争人对整个街区定位的理解，以及招商和运营管理能力，其中特别对招商方案的客观性、合理性和可操作性进行了仔细分析，确保了后期招商运营的推进效率。

　　3、竞争性谈判是顺利合作的保证

　　通过竞争性谈判，招商人可与投资竞争人面对面交流，对街区招商和运营管理涉及的各方面具体问题进一步协商，明确双方的责任、权利和义务，同时招商人也可通过协议条款加强对投资竞争人的激励和约束，以保证双方合作能够长期、顺利、持续地开展。

　　“熙南里”街区通过10年期经营权的成功招商，顺利实现了由建设阶段向经营阶段的过渡，取得了较好的经济效益，并保证了街区按计划顺利开街。经过4个月的招商推广，截至目前，投资人已完成总招商面积的70%，众多体现中国传统文化的特色餐饮、文化品牌和体现南京本地传统文化的“老字号”相继落户。今年9月底，“熙南里”街区将完成招商并正式开街，届时，“熙南里”街区将作为体现南京老城改造和历史文化保护的新名片，以崭新的面貌呈现在世人面前，迎接第四届世界城市论坛在南京的胜利召开。